El contrato de arrendamiento de vivienda no puede ser indefinido; es esencialmente temporal de conformidad con la legislación vigente aplicable. En este sentido, se considera nulo el pacto de duración indefinida de un arrendamiento. Entonces, ¿qué duración puede tener esa figura contractual?

El art. 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) define el arrendamiento de vivienda como aquel «que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Si el ánimo del arrendatario no fuese la de convertir el inmueble en su hogar estable, entonces no estaríamos ante un arrendamiento de vivienda, sino de temporada (art. 3 de la LAU).

A lo largo de esta entrada, nos referiremos a la persona propietaria de la vivienda (coloquialmente llamada casero/a) como arrendador/a, y a la persona inquilina como arrendatario/a.

Duración mínima

El art. 9 de la LAU dispone expresamente que la duración del contrato de arrendamiento de vivienda sea la que libremente acuerden las partes. No obstante, establece matizaciones al respecto:

• Si la duración pactada fuera inferior a 5 años, o inferior a 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
• El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
• Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

Como consecuencia y en relación con el tenor literal del art. 6 de la LAU, cualquier duración pactada para un contrato de arrendamiento que difiera de esta duración mínima, no será válida.

Excepciones

El mismo precepto señala que una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Ahora bien, si transcurridos 3 meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Prórroga legal o forzosa

El art. 10 de la LAU indica que «llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato».

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Por tanto, el contrato de arrendamiento de vivienda podría tener una duración máxima por disposición legal de 8 o 10 años, según se trate de arrendador persona física o jurídica, respectivamente.

Prórroga convencional o voluntaria

Nada es óbice para que las partes pacten la prórroga voluntaria del contrato de arrendamiento de vivienda, una vez superada la duración mínima y la prórroga forzosa descritas arriba. En este caso, el contrato se prorrogaría en la forma que acuerden arrendador/a y arrendatario/a.

Para estos supuestos, suele incluirse en el clausulado que el contrato quede automáticamente prorrogado por períodos anuales, salvo que cualquiera de las partes manifieste su voluntad de no prorrogarlo con un plazo de preaviso.

Novación del contrato

Si las partes desean continuar con el arrendamiento existente, llegado el vencimiento de su duración máxima legal, pueden renovar el contrato. Se trata de formalizar un nuevo contrato que pondría a cero el contador de la duración.

Tácita reconducción

Si el contrato no prevé ninguna prórroga voluntaria, y las partes continúan con el arrendamiento pero no lo renuevan, entraría en juego la figura jurídica de la relocatio tacita.

Se entiende por tácita reconducción la renovación de un contrato entre las partes a la llegada del término de él, sin que haya necesidad de un escrito o de palabras expresas, por el solo hecho de la continuación o del mantenimiento de las relaciones contractuales preexistentes.

Resulta muy importante no confundir esta figura con la prórroga tácita, ya sea forzosa o voluntaria.

• En esta última, sigue vigente el contrato de arrendamiento original, sin alterar su contenido; y al mismo se le aplica la legislación vigente en el momento de su celebración.
• Sin embargo, en la tácita reconducción se crea un nuevo contrato a partir del primitivo, con los mismos pactos excepto el de la duración; y al que le será de aplicación la legislación vigente en el momento de generarse.

La tácita reconducción se halla regulada en el art. 1.566 del Código Civil: «Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento». Así, transcurridos esos 15 días sin que las partes manifiesten su deseo de no renovarlo, habría tácita reconducción.

En cuanto a la duración («tiempo»), el primer párrafo del art. 1.581 del Código Civil establece que, para el caso de que no se hubiese fijado duración al arrendamiento, «se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario».

Salvo mejor criterio, la interpretación más apropiada de este precepto es, desde un prisma teleológico y según la doctrina sentada jurisprudencialmente, que si la duración se ha pactado por años, el contrato reconducido lo sea anualmente, aunque el pacto referido a la renta fije su abono en períodos más cortos (por ejemplo, por mensualidades anticipadas). Véase la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 3328/2018, de 26 de septiembre de 2018.

Con carácter general, para evitar la tácita reconducción y toda la problemática que pueda derivarse, es conveniente advertir a la otra parte fehacientemente y con una antelación razonable y suficiente, de nuestra voluntad de no renovar el contrato en cuestión. No obstante, habrá que estar al contenido particular de cada contrato de arrendamiento de vivienda, para determinar su duración y la mejor manera de proceder en todo caso.