Si percibes rendimientos del capital inmobiliario por el arrendamiento de inmuebles, puedes deducir en tu declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas todos los gastos que hayas soportado para obtener esos rendimientos, de conformidad con lo dispuesto en el art. 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

Veamos cuáles son los gastos deducibles más importantes.

Tributos

Puedes deducir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, las contribuciones especiales y cualquier otro tributo. En este sentido, no son deducibles las sanciones ni los recargos, pero sí los intereses de demora relacionados con los referidos tributos.

Servicios

Son deducibles los gastos por servicios de vigilancia, portería, administración, etc.; y los gastos de asesoría jurídica correspondiente al arrendamiento o a litigios con el arrendatario (inquilino).

Seguros

También son deducibles los seguros del inmueble por daños, responsabilidad civil… a cargo del arrendador (propietario).

Impagos

Asimismo, puedes deducir las cuotas arrendaticias no cobradas, siempre que el deudor esté en concurso o hayan transcurrido más de seis meses desde el vencimiento de la renta impagada.

Debes computar como ingreso las cuotas arrendaticias impagadas, de manera que las mismas queden anuladas por el cómputo de los impagos.

Amortización

El gasto deducible cada año es el mayor entre los siguientes importes:

• El 3% del valor catastral de la construcción.
• El 3% del valor de adquisición del inmueble sin tener en cuenta el valor del suelo.

Si tomas como referencia el valor de adquisición del inmueble y no conoces el valor de la construcción, puedes aplicar la proporción fijada en los valores catastrales de la construcción y del suelo en relación con el valor catastral total. Esta información puede consultarse en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Intereses

Puedes deducir los intereses satisfechos por préstamos que hayas solicitado para adquirir o menorar el inmueble arrendado, así como cualquier otro gasto ligado a la financiación (por ejemplo, comisiones de apertura o gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, si los hubiere).

El préstamo puede ser de cualquier tipo: hipotecario, personal… Lo determinante es destinarlo al inmueble. Se aconseja poder acreditar este extremo.

Conservación

Son igualmente deducibles los gastos de conservación, entre los que se incluyen las obras de reparación de averías o de mantenimiento (por ejemplo, pintado, limpieza, etc.) y la sustitución de elementos deteriorados (por ejemplo, puertas, ventanas, calentador, instalación eléctrica, etc.).

Límite anual

La suma de los gastos por intereses y por conservación deducibles cada año respecto a cada inmueble no puede exceder del importe de los ingresos obtenidos por el arrendamiento del inmueble. Este límite no afecta al resto de gastos, que sí pueden ser superiores a los ingresos y generar rentas negativas.

Si los gastos por intereses y por conservación son mayores que el importe de los ingresos obtenidos por el arrendamiento del inmueble, podrás compensar el exceso con los rendimientos del capital inmobiliario por arrendamiento del mismo inmueble en los 4 años siguientes.