Tu sociedad desarrolla su actividad en un local alquilado. No obstante, como el negocio marcha bien, te planteas adquirir uno en propiedad. ¿Qué te conviene más: comprarlo tú y arrendarlo a tu empresa o que sea ésta quien lo adquiera?
Opción más prudente
Si eres socio mayoritario o único de tu empresa y vas a adquirir un local para que ésta lleve a cabo su actividad, en general lo más prudente es que seas tú quien adquiera el local y después lo alquile a su empresa. En el supuesto de que lo comprase la sociedad y ésta posteriormente tuviese dificultades, el inmueble podría perderse al ser embargado por los acreedores de la empresa. En cambio, si está en tu patrimonio particular, es más difícil que acabe respondiendo de los riesgos del negocio.
No obstante, a la hora de tomar la decisión también debes considerar otros aspectos económicos y fiscales que pueden hacer que la opción más conveniente sea que tu empresa adquiera el local.
Aspectos económicos
Responsabilidad por impagos
En primer lugar, ten en cuenta que tú también puedes llegar a ser responsable de las deudas de tu empresa con tu patrimonio personal (de modo que se verían afectados tanto el local como el resto de sus bienes):
- Si es administrador de la empresa, puedes tener que responder personalmente de las deudas impagadas de ésta si el juez considera que has actuado de forma negligente.
- También puedes responder con tu patrimonio en contextos puntuales en los que avales personalmente alguna operación de la empresa.
Imagen financiera
En segundo lugar, en caso de que sea tu empresa la que adquiera el local, mejorará la liquidez y su imagen financiera de cara a bancos, clientes y proveedores –sobre todo si parte de la compra se financia con aportaciones de socios–. En cambio, si tu empresa desarrolla su actividad en un local alquilado, su imagen no será tan buena.
Aspectos fiscales
Imposición en el ISD y el IP
Por otro lado, si el local forma parte del activo de tu empresa, al estar afecto a una actividad económica, no tendrás que tributar por él en su Impuesto sobre el Patrimonio (IP) – las participaciones en sociedades con actividad económica están exentas– y disfrutarás de una reducción de al menos el 95% en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en caso de transmisión por herencia o donación (aunque deberás cumplir ciertos requisitos adicionales para ello. Si el local está en tu patrimonio personal, no disfrutarás de estos incentivos, salvo que dispongas de al menos un trabajador a jornada completa para gestionar tus alquileres (y dicha contratación sea imprescindible).
Renuncia a la exención del IVA
Si el propietario del local que deseas comprar es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), es posible decidir no aplicar la exención del IVA prevista en el art. 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (segundas y ulteriores entregas de edificaciones), de modo que la operación tribute por IVA en lugar de por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD-TPO).
La renuncia solo es posible si el adquirente es sujeto pasivo del IVA que actúa en el ejercicio de actividades empresariales o profesionales y tiene derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado, o cuando el destino previsible de los bienes adquiridos sea su utilización en operaciones que originen el derecho a la deducción.
Asimismo, la renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega del bien, y debe justificarse mediante una declaración del adquirente en la que conste su condición de sujeto pasivo y su derecho a deducción.
La constancia en la escritura pública de la repercusión del IVA se considera suficiente para acreditar la renuncia, aunque no se utilice expresamente el término “renuncia”.
Amortización del local nuevo en el IS
Por último, si tu empresa es de reducida dimensión y compras un local nuevo, podrás amortizarlo de forma más rápida, difiriendo la tributación en el Impuesto sobre Sociedades (IS) y obteniendo ahorros significativos. A estos efectos:
- Tu empresa podrá acogerse a la amortización acelerada de pymes y amortizar el local el doble de rápido. Así, si ha comprado una nave industrial, podrá amortizarla a un ritmo del 6% anual, en lugar del 3% (que es el coeficiente de amortización máximo de tablas).
- Y si al mismo tiempo que adquieres el local tu empresa incrementa su plantilla media de trabajadores, podrá amortizarlo aún más rápido. Podrá amortizar libremente (incluso de golpe) hasta 120.000 euros del valor amortizable del local por cada trabajador con el que aumente dicha plantilla media.
